Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Tin tức sự kiện

Tin tức sự kiện
Thứ 2, Ngày 30/12/2019, 10:00
Quy định pháp luật về trường hợp đổi đất cho nhau
30/12/2019 | Ngọc Trinh

Giữa các chủ thể có tài sản trao đổi cho nhau tài sản, đó là một điều rất bình thường và hoàn toàn có thể thực hiện được nếu các bên đồng ý. Tài sản ở đây có thể là tiền hoặc hiện vật, đối với các hiện vật mà chúng ta có thể cầm, nắm được thì hầu như không có vấn đề gì cũng như không có nhiều thắc mắc. Tuy nhiên, đối với những tài sản có giá trị ví dụ như bất động sản cụ thể là đất đai thì có đổi được không? Nếu được thì làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu các bên? Đó hẳn là vấn đề không phải ít gặp trên thực tế nhưng để hiểu đúng, hiểu đủ và thực hiện một cách có hiệu quả thì không phải ai cũng biết. Câu chuyện sau đây là một ví dụ:

Gia đình anh A có phần đất phía trước nhỏ nhưng phía sau lại rộng, trong khi gia đình anh B lại có mảnh đất tiếp giáp với đất của anh A thì ngược lại. Với mong muốn đất của hai nhà đều được vuông vứt, gia đình anh A và gia đình anh B đều có mong muốn và đã thỏa thuận về việc đổi một phần đất cho nhau, việc đổi đất này đã được hai bên thông qua, nhưng chỉ qua lời nói và cả hai đều rất hài lòng với việc đổi đất này. Tuy nhiên, có thể thấy đây là tài sản có giá trị lớn đồng thời trong quá trình sử dụng mặc dù hai bên không có mâu thuẩn, nhưng các bên đều có những nhu cầu riêng, cần sử dụng tới phần đất hoán đổi kia, khi đó phát sinh hàng loạt các thủ tục liên quan về mặt pháp lý mà chính anh A và anh B đều cảm thấy cần phải làm rõ về mặt pháp lý đối với sự chuyển đổi này, chưa kể nếu cứ để như vậy sau này nếu có tranh chấp xảy ra chắc chắn sẽ phức tạp rất nhiều.

Trường hợp như của gia đình anh A và anh B trong thực tế xảy ra rất nhiều và hầu hết các trường hợp chủ yếu thực hiện bằng lời nói, có những trường hợp do tin tưởng nhau, có trường hợp do ngại về thủ tục pháp lý nên không làm hoặc không muốn làm và cũng có khá nhiều trường hợp tranh chấp xảy ra liên quan đến việc đổi đất này.

Việc đổi một phần đất cho nhau bằng miệng chỉ là thỏa thuận giữa các bên mà hoàn toàn không được pháp luật công nhận, đồng thời việc làm trên còn tiềm ẩn nhiều rủi ro ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và có thể hình thành những tranh chấp có thể xảy ra sau này. Bởi về mặt pháp lý, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các bên đều thể hiện diện tích, cũng như hình dáng, vị trí thửa đất của mỗi bên và đều đó được pháp luật quy định cũng như thừa nhận một cách rõ ràng. Theo Điều 167 Tải về    Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước vẫn công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, tức là người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, nhưng phải được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Bởi, theo quy định tại khoản 6 Điều 12 Tải về    Luật Đất đai năm 2013 thì hành vi sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác định là hành vi bị nghiêm cấm.

Trong trường hợp này, để thực hiện việc chuyển đổi đất một cách hợp pháp, hai bên gia đình anh A và anh B, có thể ký kết hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất để chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với phần đất mà hai bên đang muốn đổi đất theo quy định tại Điều 500 Tải về    Tải về    Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, anh A và anh B là người sử dụng đất hợp pháp với các phần đất, thì họ hoàn toàn được quyền thực hiện việc chuyển đổi một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, như phải có: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng. Đồng thời, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, phải tiến hành thủ tục tách thửa đối với phần diện tích đất hai gia đình muốn chuyển đổi cho nhau, và vấn đề kế tiếp được đặt ra đó là quy định về diện tích tách thửa, việc tách thửa đất đối với phần diện tích đất của các bên cần đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa đất theo từng loại đất được quy định tại Quyết định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Đa số các trường hợp chuyển đổi đất cho nhau, đều vướng phải tình trạng không đủ diện tích tách thửa, khi đó nhiều người không biết quy định pháp luật và không tiếp tục thực hiện vì nghĩ không thể thực hiện. Liên quan về vấn đề này, theo quy định tại  Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu cụ thể như sau:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Đồng thời, cũng theo quy định của Luật Đất đai thì trước khi thực hiện việc chuyển đổi cần phải xem xét về mục đích sử dụng đất của các bên, nếu đất cần chuyển đổi là đất nông nghiệp thì cần phải thỏa mãn các điều kiện theo luật định, bởi theo quy định tại Điều 190 về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Sau khi tách thửa đất thì hai bên có thể cùng nhau ký hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với phần đất cần chuyển đổi. Vì như đã nói ở trên, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất theo quy định tại Điều 500 Tải về    Tải về    Bộ luật Dân sự năm 2015.

Với những quy định đã nên trên, thì việc chuyển đổi đất hay một phần diện tích đất đều không phải là một vấn đề đơn giản, điều đó phải thỏa mãn những điều kiện cũng như phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật. Có thể thủ tục pháp lý khá nhiều và tuân thủ những quy định pháp luật về đất đai và những văn bản pháp luật có liên quan nhưng không phải là không thể thực hiện. Do đó, người dân nếu muốn thực hiện việc chuyển đổi theo đúng nhu cầu của mình cần tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật để làm đúng, làm đủ các bước và hoàn chỉnh quá trình chuyển đổi của mình theo đúng quy định pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và hạn chế những rủi ro, tranh chấp có thể phát sinh.

Lượt người xem:   421
Manage PermissionsManage Permissions
|
Version HistoryVersion History

Tiêu đề

Hình ảnh

Hình ảnh mô tả

Tóm tắt

Nội dung

Link thay thế nội dung

Ngày xuất bản

Tin nổi bật

Tác giả

Phân loại

Loại bài viết

Trạng thái

Lịch sử

Số lượt người đọc

Approval Status

Attachments

Content Type: Tin Tức Mở Rộng
Version:
Created at by
Last modified at by
SỞ TƯ PHÁP TỈNH BẾN TRE
Địa chỉ: Số 17, Cách Mạng Tháng Tám, Phường 3, thành phố Bến Tre , Tỉnh Bến Tre, Việt Nam.
Điện thoại: 075.3827364 | Fax: 075.3810773 | Email:stp@bentre.gov.vn